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商改住严打两年后再抬头:近期北京部分项目上市宣传
2019-09-11 远行地产
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再多的禁令似乎都堵不住商改住现象的蔓延。

本是商业或办公用途的项目,被开发商打了隔断、通了燃气和上下水,包装成含居住功能的公寓,销售给业主。这种现象在3年前较为普遍,无论是龙头房企还是不知名的房企,都曾通过这种形式,快速去化回笼资金。

合硕机构首席分析师郭毅向记者透露,北京市场上,商改住最火热的2016年,北京房企在商办类物业获得的销售额高达1304亿元,占商品住宅销售额超过三成的比重。

“然而法律规定,房屋只能按照其原有规划的用途进行使用,不可以改变用途。所以商改住从来都是违法违规的。”上海中原分析师卢文曦告诉法治周末记者,他一直以来的意见都是,中小投资者不要碰“商住房”,因为一旦政府的监管靴子落地,项目就要回归原本用途。

从2016年9月底开始的本轮楼市调控中,包括北京、上海、南京、天津在内的多地政府在通过多种手段调控住宅市场的同时,也对商改住乱象进行了严管。

北京、上海等地的商住房销量和价格在新政之后均出现下跌。然而,商改住的现象却并未完全消失。

近日,南京、佛山、天津等地的多个项目又被曝出商办项目改成公寓进行宣传和销售,业主发现房屋无法满足居住需求后进行集体维权的情况。

本就是违法的事情,多地政府也三令五申地禁止,为何开发商仍敢于顶风作案?

“都这么做,不会查”

在北京工作的商伟从2010年前后开始看房、买房,几乎见证了北京商改住市场的起和落。

2010年年底,商伟第一次看商改住的项目,位于北京东部的一个项目。

“项目就是按住宅宣传的,loft,买一层送一层,都是项目销售的关键词。至于产权年限,这样的房子有没有风险,我其实都没有什么概念。”商伟当时看房的时候,看着很多人当场就付了定金。

2011年,北京开始限购,要求社保缴纳5年才能够房。

商改住不限购的“优势”开始凸显。

商伟由于在2010年没有“上车”,在没有缴纳足够年限社保获得购房资格之前,商改住项目一度是他的首选,2011年到2014年,他看了很多类似的项目。

“感觉当时的市场比较野蛮。没人告诉我们这样的商改住项目,本身的规划用途是什么,有多少年产权。那些房子就是当作住宅来卖的,宣传也是当作住宅来宣传的。”商伟是跟着一家房产电商的购房团去看的房子,当时电商平台上的项目宣传资料都充斥着“安家”等信息,而没有任何关于项目规划本身的内容。

即便北京市住建委等五部门于2011年下发《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》明确规定,商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局,不得采用单元式或住宅套型式设计。

商伟回忆,当时很多项目的样板间也都做成了住宅的样子,有独立卫生间、独立厨房。当他向销售人员询问多少年产权时,销售人员才说是50年产权,再问为什么只有50年产权,销售人员才会说项目用地时商业用地;商伟再问那这种房子能住吗?政府会不会查?销售人员会轻描淡写地答:“都这么做,不会查。”

多地发文严查商改住

商伟记得,他曾有一天看了3个楼盘,两个都是商改住。

2016年至2017年3月,在限购、房价上涨的背景下,商改住项目的销售更加火爆,价格也飞速上涨,北京南五环外的商改住项目的售价一度涨到5万多/平方米。

但与周边的纯住宅项目相比,商改住项目仍然偏低,因为受到不少预算有限、没有购房资格的刚需群体的青睐。

商伟的一些同事朋友都买了北五环外或南五环外的商改住项目,“他们就是为了住,也没考虑更多别的,也买不起别的”。

郭毅也对记者分析,商改住的市场主要存在于大城市,这些城市的住宅供应量相对较少,单价较贵,且有限购政策,这就使得商改住项目有了市场空间,因为商改住不限购,且通常来说面积小、总价低。

法治周末记者曾在2016年至2017年多次去不同商改住项目采访,这一时期随着房地产市场的规范性,开发商会在项目销售中心公示商办立项的内容,但是仍然是按照住宅来销售。只是开发商不再那么明目张胆,有些开发商为了避免检查,不做精装修样板间,而销售在介绍项目的时候会指出某一个部分是独立卫生间、某一个空间厨房的位置等;有的强势开发商根本就不开放样板间,只是由销售手画户型图,在户型图上标注相关功能区间的位置。

2017年3月,北京商改住新政出台,明确个人不得购买商改住项目,同时重申商办项目不得作为居住项目使用。

商伟最早看过的东部最知名的商改住小区,二手房交易迅速跌入冰点。

同年5月,上海发文整治类住宅项目,南京、天津等多个城市也发文严禁商改住。

在相当一段时期,北京不少商改住的项目都暂停销售,有的是因为政府处罚开发商,暂停了项目网签,有的是开发商为了避避风头或调整策略暂时关闭售楼处,就算是售楼处正常开放的项目,也基本不让看样板间。

然而调控两年多之后,南京、佛山、天津等地的商改住现象再次抬头,操作方式还是换汤不换药。

“商业用地和办公用地很多都在城市远郊,去化困难。可能有的开发商为了回笼资金,看市场比较平稳,又故伎重演。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

开发商因何“明知故犯”

北京市房地产法学会常务副会长兼秘书长赵秀池告诉法治周末记者,土地管理法、城市房地产管理法、城乡规划法等法律中都有不得改变土地用途的规定。

“如城市房地产管理法第二十六条规定:以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。”赵秀池说。

北京东元律师事务所房地产建设工程法律事务部首席律师李松补充道,城市房地产管理法还要求,土地使用者需要改变土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府规划主管部门的同意,签订变更协议或者重新签订出让合同,并相应调整土地使用权出让金。所以即便没有各地的政策,开发商未经批准的商改住行为也是违法的。

多位业内人士告诉记者,开发商也知道商改住从法律上来说是违法的,所以在实际操作中,都是在报规划时按商办项目规划,验收时项目也是毛坯验收,看不到房屋内有任何的隔断、马桶、燃气等住宅设计的痕迹,等验收过后,开发商再对房屋进行改造,改造成住宅的样子。

法律的明文规定和政府的三令五申似乎并不能完全阻挡开发商把商办项目改成住宅项目的冲动。

就在北京2017年商改住新政出台后,北京还有项目通过“以租代售”的方式销售,即开发商与购房者签订协议约定,一旦后者获得购房资格,房子便可以过户给业主并办理办房产证,房款则是以多年租金的形式缴纳。

“很多开发商之前在偏远地区拿了不少商办用地。由于商办项目去化不易,开发商在拿地之初就没想把项目作为商办项目经营,毕竟住宅比商办项目好卖。而开发商这么做无非也就是利益驱动,为了快速回款。”严跃进说。

商伟在接受法治周末记者采访时还提到一点,他关注北京的楼市很久,发现对于商改住项目的处罚相对比较少。2017年,北京商改住新政出台时,公开资料能看到的对相关项目的处罚也只是暂停网签。

法治周末查询《违反〈北京市城市规划条例〉行政处罚办法》发现,其中规定,对于未经规划主管部门批准,擅自变更建设工程规划指标的单位,将处以3万元以上10万元以下的罚款,同时在6个月至2年的时间内,不得在北京承揽相关业务。

“这个处罚额度跟与开发商获益的程度相比,真是微不足道。”商伟说,他几年前看的商改住项目就5万多一平方米了。

此外,法治周末记者在采访中发现,近期一些在北京商改住新政出台前就已按住宅建好的商改住项目又开始上市和宣传。由于新政的对象主要是新建项目,已经建成住宅的商办项目在两年后被开发商包装成了“稀缺资源”,同样因为总价低、不限购,还能住,公开资料显示,这些项目到访的客流量也较多。

严跃进认为,这种现象说明市场是不够完善的,因为很多人无法或没有能力买住宅,只能买这种产品,无形中等于增加了购房人的成本,这需要对相关政策进行反思。

来源:法治周末

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