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中国经营报:深圳投资客狂欢 商办市场寻“灰色空间”
2019-11-13 远行地产
朝阳区北三环东路36号
和平西桥站 层高2.8m 朝阳
10.00元/m²/天 起

在深圳“网中盘”中洲湾购买了一套商务公寓后,宋先生(化名)在嘉鑫.辉煌时代又购买了两套48平方米的复式商办公寓用来投资。

与中洲湾的商务公寓不同的是,其在嘉鑫.辉煌时代购买的48平方米复式户型,房屋性质为“办公”。该项目内场销售人员表示,商办公寓不限购不限售,灵活性高,因此也成为现在投资客的首选产品。

继《粤港澳大湾区发展规划纲要》后,8月18日,深圳又迎来建设中国特色社会主义先行示范区的重大利好。

首先反映在楼市上。8月底,天健天骄南苑住宅项目开盘,开盘当天去化率50%。另外,同期开盘的中洲湾公寓项目截至9月底共备案312套,成交金额为11.41亿元,位居全市公寓成交金额第一名。

在持续利好之下,继今年3、4月小阳春之后,原本还在观望的投资客又开始蠢蠢欲动。然而,限购、限售等严厉的调控政策让很多投资客望而却步。与住宅相比,“限售五年”“不限购”的商务公寓市场行情明显高于住宅市场。

记者调查发现,另一种“类住宅”产品——商办公寓正在不断升温。

热度上升成交分化在“中国特色社会主义先行示范区”等优惠政策加持下的深圳,新房市场经历了8月底的一波小高峰后,开发商推盘的热情持续高涨。

从8月底开始,深圳开发商积极推盘,放货量不断增加。深圳中原研究数据显示,8月底开始访客指数大幅上升,9月访客指数维持在55.29~60之间,与上年同期相比,处于高位。

深圳中原研究院数据显示,9月新房市场有16个项目开盘入市。其中,9个为住宅项目,2个公寓项目,另外有5个办公产品项目。

从成交数据来看,成交量有明显上升趋势。9月新房市场共网签5421套商品房,环比上升25.0%。

然而,记者梳理发现,在新房市场中,住宅和商务公寓、商办产品成交量的分化尤为明显。

在住宅市场,9月深圳新房住宅有8个项目获批预售,成交约为2748套,环比下滑9.55%;总成交面积为26.91万平方米,环比下滑6.28%。而公寓市场的表现却尤为抢眼,网签数据显示,9月全市商务公寓共成交2202套,环比上升103.32%;成交面积10.89万平方米,环比上升80.66%。

事实上,在2018年“7.31”政策出台以来,深圳新房住宅市场一直保持着相对平稳的态势,而不限购的公寓产品销量逐渐上升。但是商务公寓5年限售的规定,也让很多投资客望而却步。

在此背景下,投资属性较强的办公产品受到不少投资客的青睐。数据显示,9月有5个办公项目获批,供应量为13.75万平方米,环比增加2.8倍。网签数据显示,9月深圳一手办公成交面积为2.58万平方米,环比上升7.49%;二手办公成交面积为1.54万平方米,环比上升118.9%。

“现在投资客投资都选择商办产品,因为不限购不限售,也不限贷,投资回报率会比较高。”某楼盘销售人员告诉记者。

“办公”用房受投资客青睐除了嘉鑫.辉煌时代以外,近期,记者走访了深圳多个楼盘项目,不少楼盘中“办公”性质的房屋都被包装成公寓出售。

据了解,阳光城天悦(又名“深南阳光大厦”)于2018年开盘销售,主要出售商务公寓和办公产品。深圳市房地产信息平台数据显示,该项目商务公寓89套,已售25套;办公产品213套,仅售14套。

位于龙华区的一项目也主要出售办公用房。记者调查发现,该项目近期出售A座,180~275平方米的大户型,房屋性质也是办公,另外,此前一直在售的C座主要为70平方米左右的户型,层高4.5米。

该项目销售人员表示,房屋可精装交付,但需要额外交8万元装修费用。

商办市场的热度上升,除了政策利好外,跟深圳严厉的调控政策密切相关。

2018年7月31日,深圳出台了《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“《通知》”)。《通知》规定,“个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓,自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。”而商办产品并不在限购、限售之列。不限购且转让灵活的特点正符合投资客在深圳购房投资的需求。

一位业内人士告诉记者,深圳有的项目投资客占比在80%左右。

除此之外,高额的租金也让商办公寓的市场行情不断上升。

“之前客户委托我们出租一套70平方米的复式商办公寓,租金开到1.5万元/月。”中介人员吴姐(化名)告诉记者。

而在福田区上梅林,租金水平更高。嘉鑫.辉煌时代销售人员告诉记者,周边公寓的出租价格有的已经达到200元/平方米。贝壳找房的房源数据显示,该项目对面的理想公馆,70平方米的两室户型,租金已达到1.5万元/月。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示,深圳现在办公产品供给不断增加是市场的投资需求所致,“现在深圳要修改规划很难,如工改住、商改住等。而政府对住宅用地的管控非常严格。对于旺盛的市场需求,开发商只能想办法打擦边球。”

可用作居住?2018年,深圳出台了《深圳市城市规划标准与准则(2018年局部修订稿)》,明确表示“办公”性质的建筑为“供各类企事业单位和机关团体从事办公及相关业务活动的建筑”。然而记者走访发现,不少开发商给产权性质为“办公”的产品赋予了居住功能。

在嘉鑫.辉煌时代,记者看到,4.5米层高的办公产品被设计成复式精装修交付,室内还通燃气。从各方面来看,主要承担居住功能。另外,该项目办公性质的房屋多为48~70平方米的复式户型。

而深圳2017年发布的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》(简称“《通知》”)规定,“商业、办公建筑设计不得采用住宅套型式设计;卫生间、茶水间、阳台(含露台)及各类型管井、烟道、风井等应集中设置”。另外,《通知》还规定单栋(座)建筑同一楼层内,套内建筑面积≤150平方米的单套办公用房建筑面积之和,不得超过该层建筑面积的50%。

深南阳光大厦的销售人员告诉记者,政府有明确规定,办公产品不能搭板、改造成复式,也就是说,不能承担居住功能。然而,当记者表示目前手头资金不够时,该销售人员也建议记者购买该项目的商办产品,作为过渡使用。

事实上,记者走访发现,深圳多个项目均被设计成复式精装出售。

中国城市经济专家委员会副主任、综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,事实上现在没有明确规定办公产品不能用来居住,开发商的做法也是在打擦边球。在政策的刚性规定下,消费者购置办公用房可能会有潜在的风险,但是也不排除在市场体量大的情况下,政府根据市场情况去调整相关政策。

关于以上情况的处理,深圳已有先例。2018年,位于坪山区的一项目在交房后不久,突然收到坪山区规划土地监察局的告知函,称该小区业主违规搭建,必须拆除违建部分。

据了解,当时出售的是层高为4.5米的35~65平方米的毛坯房,由业主在收房之后将其设计成复式户型,因此遭到监管部门的处罚。记者查询发现,业主违规搭建的房屋产权性质均为“办公”。

除了违规搭板,有的开发商甚至将20多年前开发的商铺进行改造后,包装成公寓出售。

此前,据深圳电视台财经频道《1919创财经》报道,位于龙岗大芬的名城国际广场涉嫌改变房屋用途,违规销售公寓。据报道,名城国际广场项目是一个已经有20多年的老小区,该项目三四层的房屋用途为“办公”,近期推出“新房”销售。

而该项目随后也遭到相关部门的整改。

8月底,记者打电话到售楼处咨询,该项目销售人员告诉记者,项目还未开放购买,无法看房。近期,记者发现该楼盘有重新开售的迹象,便到售楼处询问。

售楼处工作人员告诉记者,该楼盘在10月7日下午3点以后就停止销售,无法看房了。

有知情的中介人员告诉记者,该楼盘是因为房产证办不下来,所以才停售。至于办不了房产证的原因,是开发商违规将商铺分割,原来的每一间商铺都被分割成两套,再包装成公寓出售,“也就是说两套房子才有一个房产证。”

记者在该项目展示中心的户型平面图看到,几乎所有的“公寓”都是由此前的商铺分割成两套出售。

针对该问题,记者发函给深圳市住建局,截至发稿,未获回复。

来源:中国经营报

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